INTRODUCCIÓN:
Esta formación ofrece una visión práctica de las distintas modalidades de alquiler en Baleares, abordando sus requisitos legales, obligaciones fiscales y rentabilidad real. A través de casos prácticos y comparativas, los participantes aprenderán a evaluar las alternativas de explotación de una vivienda, identificar riesgos normativos y analizar los factores clave antes de tomar decisiones de inversión o gestión inmobiliaria.
OBJETIVOS:
- Diferenciar las modalidades de alquiler, vivienda habitual, temporada, habitaciones y turístico y conocer la normativa aplicable a cada una.
- Calcular la rentabilidad real de un alquiler, considerando ingresos, gastos, estacionalidad e impuestos.
- Conocer las obligaciones fiscales y los trámites administrativos asociados a cada modalidad de arrendamiento.
- Comparar la fiscalidad y la rentabilidad neta de las distintas alternativas para identificar la opción más adecuada según cada inmueble.
- Analizar los requisitos urbanísticos, turísticos y legales de una vivienda antes de destinarla al alquiler o adquirirla como inversión.
- Evaluar los riesgos normativos y económicos de cada modalidad para tomar decisiones de inversión y gestión inmobiliaria con mayor seguridad.
PROGRAMA :
Tema 1. El mapa de modalidades de alquiler en Baleares
- Vivienda habitual (larga duración), alquiler de temporada, alquiler por habitaciones y vivienda de uso turístico: criterios que distinguen cada modalidad
- Qué normativa aplica a cada una: Ley de Arrendamientos Urbanos frente a normativa turística balear
- Duración del contrato, causa del arrendamiento y perfil del inquilino como elementos clave de calificación
- Riesgo de recalificación de una modalidad en otra cuando no se respetan sus requisitos
Tema 2. Cómo calcular la rentabilidad real de un alquiler
- Metodología de cálculo: ocupación, precio medio por noche o mes, y estacionalidad según modalidad
- Costes de gestión, mantenimiento, suministros y comisiones de intermediación
- Por qué la rentabilidad bruta engaña si no se descuenta la fiscalidad de cada modalidad
- Construcción de un cuadro de rentabilidad neta comparable entre modalidades
Tema 3. Vivienda habitual (larga duración): fiscalidad, trámites y caso práctico
- Tributación en IRPF del rendimiento del capital inmobiliario y la reducción por arrendamiento de vivienda habitual
- Gastos deducibles: intereses, amortización, comunidad, IBI y reparaciones
- Trámites administrativos: formalización del contrato, depósito de la fianza y, en su caso, alta censal
- Caso práctico: cálculo de rentabilidad neta de una vivienda en núcleo urbano destinada a alquiler residencial
Tema 4. Alquiler de temporada: fiscalidad, trámites y caso práctico
- Diferencias fiscales frente a la vivienda habitual: pérdida de la reducción en IRPF
- IVA cuando se prestan servicios asimilables a los hoteleros (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción)
- Trámites administrativos: contrato de temporada, fianza, y el riesgo de que se exija licencia turística si se confunde con alquiler vacacional
- Caso práctico: vivienda en zona turística alquilada por temporadas a trabajadores desplazados o residentes temporales
Tema 5. Alquiler por habitaciones: fiscalidad, trámites y caso práctico
- Tratamiento fiscal específico del propietario que alquila habitaciones de su vivienda
- IVA aplicable según los servicios complementarios ofrecidos
- Trámites administrativos: comunicación o registro exigido por la normativa balear y límites de plazas por vivienda
- Caso práctico: propietario residente que alquila habitaciones de su vivienda habitual como ingreso complementario
Tema 6. Vivienda de uso turístico: fiscalidad, trámites y caso práctico
- IRPF e Impuesto sobre Sociedades según la forma de explotación, IVA, modelo 179 e Impuesto balear sobre estancias turísticas (ITS)
- Trámites administrativos: declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT), registro y límite de plazas según zona (PIAT)
- Documentación y requisitos previos: cédula de habitabilidad, certificado energético y autorización de la comunidad de propietarios
- Caso práctico: vivienda en zona turística con régimen de plazas limitado, simulación de rentabilidad neta tras ITS y resto de impuestos
Tema 7. Comparativa fiscal y de rentabilidad neta entre las cuatro modalidades
- Simulación sobre una misma vivienda: rentabilidad neta real de cada modalidad tras impuestos
- Tabla comparativa de carga fiscal, ocupación necesaria para rentabilizar y nivel de gestión exigido
- Variables que inclinan la decisión hacia una modalidad u otra (ubicación, tipo de vivienda, perfil del propietario)
- Errores habituales al comparar modalidades sin homogeneizar los costes y la fiscalidad
Tema 8. Due diligence del inmueble: qué analizar antes de dedicarlo a esta actividad
- Análisis urbanístico: calificación del suelo, antigüedad y posibles infracciones o situación de fuera de ordenación
- Zona y planificación turística: Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT), límite de plazas y zonas saturadas o excluidas
- Estudio de rentabilidad potencial según ubicación y tipología del inmueble, comparado con precios de mercado
- Permisos de la comunidad de propietarios: estatutos, acuerdos de junta y límites a la actividad turística tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal
- Estado físico y adecuación del inmueble a cada modalidad: accesos, aforo, instalaciones y cédula de habitabilidad
- Checklist final de due diligence antes de adquirir o destinar un inmueble a alquiler
PONENTE:
LUIS MIGUEL LARRIBA
Es Socio Fundador de LRB Tax & Legal, firma especializada en el asesoramiento jurídico tributario a medianas y grandes empresas. Anteriormente ha sido socio del departamento fiscal de Garrido Abogados, donde permaneció durante 9 años, asó como ha trabajador en despachos de abogados internacionales y consultoría. Compagina su labor como socio con la docencia en universidades y escuelas de negocios y con su participación en ponencias en cámaras y asociaciones empresariales.
Dispone de tres carreras universitarias en Derecho, Administración y Dirección de empresas e Igualdad y Género. Adicionalmente cursó cuatro másteres en Abogacía, Tributación y Asesoría Fiscal, un MBA y un máster en dirección de recursos humanos.
Luis Miguel centra su trabajo diario en el asesoramiento y planificación fiscal de grandes empresas y grandes patrimonios, así como en la defensa y representación de estos en procedimientos de comprobación e inspección tributaria y en sus posteriores recursos.
A QUIÉN VA DIRIGIDO:
Propietarios de viviendas e inversores inmobiliarios, profesionales del sector inmobiliario, administradores de fincas, gestores de alquileres, asesores fiscales y contables, así como empresarios y profesionales interesados en conocer las implicaciones legales, fiscales y económicas de las distintas modalidades de alquiler en Baleares.
Especialmente indicado para quienes deseen optimizar la rentabilidad de sus inmuebles, comparar alternativas de explotación y tomar decisiones fundamentadas conforme a la normativa vigente.
DURACIÓN Y FECHA:
8 horas
15 de diciembre de 2026
De 9.30 a 14.00 y de 15.00 a 18.30 horas
CUOTA DE INSCRIPCIÓN: La cuota de inscripción es de 295 € para asociados a CAEB y a partir del 2º inscrito de la misma empresa. 310 € en el resto de los casos. La cuota incluye la asistencia a las sesiones y la documentación. Atendiendo a la Ley 30/2015, de 9 de septiembre, por la que se regula el Sistema de Formación Profesional para el empleo en el ámbito laboral, esta formación no es bonificable.
